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  • Rendite

Eine allgemeine Angabe von Renditen wird branchenüblich immer vor Fremdkapitalzinsen, AfA, Einkommenssteuer und gegebenenfalls den Kosten des PRIMAs Anlegerservice berechnet.

  • Fremdkapitalzinsen

Diese sind in der Regel variabel und basierend auf den 3-Monats-Euribor.

Faustregel: Zinssatz = Wert des 3-Monats-Euribor + „Aufschlag“

Nur Fremdkapitalzinsen (FK-Zins) ist steuerlicher Aufwand, nicht aber die Tilgung eines Darlehens.

  • AfA

= Absetzung für Abnutzung (umgangssprachlich Abschreibung)

Beträgt bei Neubauwohnungen (Baujahr ab 30.06.1953) 1,5% der Summe von Kauf- und Kaufnebenkosten.

AfA ist ebenso steuerlicher Aufwand, sogenannter unbarer Aufwand, weil keine konkrete Zahlung vorliegt.

  •  Umsatzsteuer / Kleinunternehmerregelung nach UStG

Wenn jemand aus selbständiger Tätigkeit p.a. weniger als 30.000,- umsetzt, ist er Kleinunternehmer nach UStG und somit nicht USt.-pflichtig. Wenn man möchte kann man mittels Regelbesteuerungsantrag „in die USt gehen“, jedoch muss man sich genau ansehen, welche Variante sinnvoll ist. Letztlich ist es einem Mieter egal, ob in der ihm vorgeschriebenen Miete Umsatzsteuer enthalten ist. Er ist bereit den Marktwert zu bezahlen und somit stellt eine Vermietung mit USt. im Falle der freien Mietzinsvereinbarung einen monatlichen (kleinen) Nachteil für den Vermieter dar. Steht hier kein Vorteil in Form eines Vorsteuerabzuges einer größeren Investition gegenüber, so empfiehlt es sich nicht mit USt. zu vermieten.

  • Einkommenssteuer

Der konkrete Steuersatz eines Anlegers hängt von seinem Gesamteinkommen ab.

Das steuerliche Ergebnis einer Anlegerwohnung wird nach folgender Formel (Umsatzsteuer bzw. Vorsteuer werden hier nicht dargestellt) berechnet: Ertrag abzüglich Aufwand

Umgelegt auf eine vermietete Eigentumswohnung bedeutet das: Eingenommener Mietertrag abzgl. Betriebskosten (nicht Rücklage), abzgl. FK-Zins und abzgl. AfA

  • Liebhaberei

Liebhaberei setzt voraus, dass mit der Vermietungstätigkeit über einen längeren Zeitraum Verluste erzielt werden. Bei der Vermietungen von einzelnen Eigentumswohnungen ist diese Frist 20 Jahre. Wenn das Finanzamt eine Vermietung als „Liebhaberei“ bewertet, sind die mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen nicht steuerlich abzugsfähig und erzielte Verluste sind weder abzugs- noch ausgleichsfähig. Problematisch ist dabei, dass die Liebhaberei meist erst im Zuge einer Betriebsprüfung festgestellt wird. Die Steuerminderungen, die man in den Vorjahren bereits durch die Gegenrechnung mit anderen Einkünften erzielt hat, müssen dann auf einmal nachbezahlt werden. Eine falsche Beurteilung kann somit teuer kommen!